弁護士法人赤瀬法律事務所は、平成３０年３月１７日に、シェアハウスなどサブリース事業被害オーナー様向けに無料相談会を実施します。

弁護士法人赤瀬法律事務所では、株式会社スマートデイズ（https://www.smt-days.co.jp/）サブリース事業のオーナー様から多数の相談が寄せられております。

現在、株式会社スマートデイズでは、不正調査委員会を設置し、今回の投資勧誘の実態を解明する方向で動いているとのことです。
また、株式会社スマートデイズの株主である株式会社オーシャナイズ（https://oceanize.co.jp/）では、「株式会社スマートデイズのサブリース事業の再建計画について、提携候補先との協議を進めて」いるとのことです（https://oceanize.co.jp/news）。

しかし、事業再建計画が進められるまでは、当然のことながら、融資先であるスルガ銀行に対して、約定通りの支払いをしていく必要があります。
約定通りの支払いが滞る場合には、当然のことながら、期限の利益が喪失し、一括の支払いを求められるところであります。
また、投資物件についてはスルガ銀行の抵当権が設定されており、投資物件に対する抵当権が実行される可能性もあります。
投資物件については、いわゆる担保割れ（土地・建物の担保評価額が、ローン残高より少なくなっている状態）の状況にあり、仮に、任意売却をしたとしても、多額のローンが残るという相談が多く寄せられております。
また、弁護士法で交渉業務をできない弁護士以外の団体が、被害者の会を作り、さらなる二次被害が生じかねない宣伝広告をしているという相談も寄せられております。

まずは、サブリース事業の事業再生計画が出る前に、今後、さらなる被害を生じさせないために、弁護士法人赤瀬法律事務所が代理人として、融資先であるスルガ銀行とリスケ交渉、金利交渉をしていきます。
スマートデイズ の被害の件については相談料無料にしておりますので、まずはお気軽にお電話ください。

リスケジュール＆金利引き下げの収支シミュレーション

　金利3.5%で1億円～3億円を30年分割で借り入れたことを前提として、リスケジュール&金利引き下げができた場合におけるシミュレーションとなります。

　1年目は各金利のみの支払いでリスケジュールを組めたものとし、2年目以降は各金利まで利下げをし、30年分割払いでローンを組みなおせた場合をモデルケースとしております。

　なお、物件規模に応じて、以下の1年目のサブリース契約の賃料、2年目以降のサブリース契約の賃料を得られるものと仮定します。

かぼちゃ馬車 スマートデイズサブリース事業被害オーナー様向けに個別法律相談会を実施した経緯について

弁護士法人赤瀬法律事務所は、平成３０年２月１０日～２月１２日に個別相談会を実施しました。
今回の経緯は、株式会社オーシャナイズからの依頼で個別法律相談会を実施いたしました。

株式会社オーシャナイズは、株式会社スマートデイズと資本提携をした株主であり、現在、株式会社スマートデイズのサブリース事業のオーナー様に、これ以上の被害を出さないように新たなサブリース事業計画を提示するという方針を打ち出しております。
株式会社オーシャナイズにとって、この新事業計画を策定するまでには時間がかかるということなので、それまでの間 、スルガ銀行とのリスケ&金利交渉の相談会を実施してほしいという依頼でした。

弁護士法人赤瀬法律事務所としましては、今回の問題については、以下のように考えております。

以下、個別法律相談からの抜粋。

「弁護士の立場としましては、今後の銀行に対するローンをどう支払っていくのかという視点からアドバイスをさせて頂きました。 オーナー様にとって、銀行に対するローンの支払いが不可能ということであれば、残念ながら、破産という選択も必要となります。」

「そして、支払いが可能か不可能かはローンの残高のみで判断するものではなく、物件の収益性等の検討が必要です。 オーナー様にとっても利益状況も様々です。 既に、入居者が付いている物件もあれば、未だ、入居者がない物件もあり、物件の収益性を上げる努力をすることが最大の課題となります。
なお、現在、株式会社スマートデイズの新計画が策定されているようですが、オーナー様ご自身においても動いてみられて、新計画よりもより良い条件で客付けして収益を上げることが可能な場合もあります。 まず最初に、それらの事情を検討して、収益性を判断していく必要があります。」

「次に検討すべきことは、シェアハウス事業を含む収支予測です。
具体的には、シェアハウス事業を含む今後受け取る利益との兼ね合いにおいて、どの程度のリスケ＆金利の引き下げであれば、月々の支払いが可能となるのかという分析が必要となります。」

弁護士法人赤瀬法律事務所の方針

現時点の調査においては、オーナー様が株主会社スマートデイズのサブリース事業の被害者であるとしても、スルガ銀行との関係においては、約定通りの支払いが求められる状況にあります。

オーナー様にとっては、今後、所有しているシェアハウスの収益を高められるかどうかがポイントとなります。
その収益性との関係でどの程度の金利であれば支払いが可能であるかという見極めが必要となってきます。

このような意味で、オーナー様にとっては、株式会社オーシャナイズの新しいサブリース事業計画が今後の収益性を見極める上で重要な判断材料となります。
場合によっては、残念ながら、破産の選択がベストな場合もあります。そうした判断をしていくためにも、株式会社オーシャナイズによる新サブリース計画の提示を待つ必要があります。

弁護士法人赤瀬法律事務所としましても、オーナー様にメリットになる可能性のある新サブリース計画が策定されるまでの間、スルガ銀行に対する支払いのリスケが不可欠になると考えております。
その点で株式会社オーシャナイズの方針と弁護士法人赤瀬法律事務所との考えが一致しましたので、個別法律相談会を実施してほしいという株主会社オーシャナイズの依頼を受けることにしました。

弁護士法人赤瀬法律事務所では、物件の収益性を高めることこそが重要な課題だと考えておりますので、株式会社オーシャナイズの新しいサブリース計画を待つだけでなく、オーナー様においても独自で動いて頂き、収益性を高める努力をしてほしいとお伝えしております。

以上、繰り返しにはなりますが、株式会社オーシャナイズの方針と弁護士法人赤瀬法律事務所との考えが一部一致したことから個別法律相談会を実施した次第でございます。

なお、弁護士法人赤瀬法律事務所では、株式会社スマートデイズの勧誘方法、スルガ銀行の融資方法を良しとしているわけではないことを付け加えておきます。